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关于规范土地估价报告格式和备案上传的通知

作者:管理员 发布日期:2019-12-31 15:59:38 查看次数:1034 次

鄂土协发[2019]15号

各评估会员单位:

根据《自然资源部办公厅关于发布<土地估价行业“双随机、一公开”监督检查实施细则(试行)>有关问题的通知》(自然资源办发〔2019〕39号),为规范评估会员从业行为,履行《资产评估法》规定的行业协会法定职责,结合我省2019年土地估价报告抽查评审过程中发现的共性问题,现就重大问题梳理如下:

一、报告格式和形式要件问题

1)机构资质证书:应上传省级自然资源管理部门发放的备案函(备案通知或备案信息单),且与机构备案系统备案编号一致,以避免因估价报告有效性问题引发不必要的法律后果。

(2)其他问题:未上传报告签字盖章页或土地估价结果一览表盖章页、附件上传不齐全(例如无现场勘察表、无估价委托书、上传的宗地位置图、照片缺少相关的标识(或标注)或上传的照片较少或照片不规范,无法判断宗地相关情况)、资质证书上记载的机构名称与报告中的机构名称不一致、且无相关名称变更说明等。

(3)填报问题:《基本信息表》中申报报告中采用的估价方法时选取错误,主要体现在未能区分剩余法(适用于已建成建设用地)和假设开发法(适用于待开发建设用地),系统自动按基本信息表上填写的方法默认,导致评分表与估价报告方法不对应。

二、报告内容和技术问题

(一)地价定义

1、地价定义不完整(如缺少容积率、年期、价格类型等设定);地价定义与测算结果不一致;地价定义设定依据不足或不合理等(特别是在开发程度的设定与处理上)。

2、地价定义不一致。测算过程与地价定义前后矛盾(特别是在开发程度的设定与处理上),或地价定义与结果的价格内涵不一致;

3、地价定义设定依据不足或不合理等。

(二)评估参数

取值依据不够充分,地价影响因素、估价原则、估价依据等表述与估价目的、估价方法、土地用途等结合度不高、针对性不强。

(三)评估目的

表述不清晰或不够规范。

(四)评估方法运用

1、市场比较法中的比较实例选择依据不充分,且实例的可比性差;因素选取不全,因素说明针对性差,描述过于简单,因素修正系数确定不合理;缺少反映比较实例区位的位置图和照片,实例描述过于简单或无实例;比准价格的权重比例取值理由不充分等。

2、剩余法中的不动产总价取值缺乏依据(或无依据),最高最佳利用分析过于简单,测算粗略,甚至对销售价格无市场比较法的测算过程;开发成本不全面,缺乏依据(或依据文件过时);利息率上浮比例依据不足,利息计算公式错误,销售税费无测算过程及取值依据等。

3、基准地价系数修正法中的地价内涵说明不够清楚,缺少基准地价公布文件号及实施时间;待估宗地因素说明直接套用基准地价的因素说明,未详细描述宗地的因素状况;使用基准日期已过六年的基准地价,且无地价管理部门证明材料。   

4、成本逼近法中土地成本费用取值错误(如将不应计入的农业土地开发资金、国有土地收益基金、农田水利建设资金、教育资金、保障性安居工程资金及新增建设用地土地有偿使用费、新增耕地指标和城乡建设用地增减挂钩节余指标等指标流转费用计入土地成本);参数取值依据不足;缺少区位及年期修正。

(五)其他内容

1、附件不齐全

缺少评估方法中所用到重要参数依据文件作为附件(规划条件、基准地价文件、征地文件、出让合同及其他的参数依据文件)。

2、地价确定的可信度分析不到位,出让地评估项目缺少出让底价的建议或底价建议过于简单。

3、估价结果和估价报告的使用说明过于空泛,缺少针对性分析或内容不完整。

三、及时整改规范

2019年上半年,我会就上年度报告抽查评审专家意见,已一对一反馈给各评估会员,但仍有相当部分评估机构未引起足够重视,致使2019年下半年抽检中仍然出现同类问题。

希望各评估会员高度重视评估报告质量,强化我省评估机构作为市场主体自身自律,对照评审规则,主动规范报告撰写及上传,我会将继续加强相关内容培训,及时通报相关情况,并配合行政部门做好对评估机构的监督和引导。

湖北省土地估价与登记代理协会

2019年12月26日